Lo que no se suele contar de la dación en pago

Aurora Muñoz

Tienes que cumplir seis condiciones para acogerte

  1. El banco con el que has firmado la hipoteca tiene que estar adherido al Código de Buenas Prácticas
  2. Todos los miembros de la familia tienen que estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales
  3. La vivienda que se entrega debe ser la única en propiedad de la que dispongas
  4. El precio de tasación de la vivienda no puede superar los 200.000 euros
  5. La hipoteca no puede tener avalista capaz de hacer frente a los pagos. En caso de tenerlo, éste se mantiene como garante del préstamo. Del mismo modo, si avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplicaría.
  6. Si cumples los cuatro requisitos anteriores, es probable que el banco te haga una oferta de reestructuración hipotecaria que rebaje la cuota, pero para acceder a la dación en pago se requiere también que, después de negociar con el banco, tu mensualidad todavía supere el 60% de los ingresos mensuales familiares.

¿Cómo tributa la dación en pago de una vivienda habitual?

  • Aquellos que devolvieron su piso al banco a cambio de librarse de la deuda hipotecaria, todavía tienen que enfrentarse al pago a la Agencia Tributaria en la Declaración de IRPF (Hacienda). Al año siguiente de la firma de la dación, los afectados se encuentran con que, a efectos de tributación, la dación equivale a la compraventa de tu vivienda y se interpreta como una “ganancia patrimonial”. El Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, recoge que los beneficiarios de la dación en pago quedan exentos de pagar todos los impuestos relacionados con la transmisión de su vivienda excepto el de la plusvalía. Para calcular esta tasa, los Ayuntamientos aplican una fórmula que tiene en cuenta el catastro, el precio de compra, el de venta y la antigüedad. Algunos consistorios han optado por perdonar la plusvalía en los casos de dación, pero no todos.

Tres alegaciones en contra de esta reivindicación

  1. No resuelve el problema de los afectados. La reforma de la dación en pago no puede ser retroactiva porque sería inconstitucional al suponer una reforma de la ley ex post facto. Esto quiere decir que la norma se aplica a las nuevas hipotecas pero no aporta una solución a quienes se enfrentan hoy a la subasta de su casa por no poder pagar el préstamo y, tras perderla, siguen teniendo pendiente el pago de la parte proporcional que no cubre la venta. La banca asegura que, si se hiciera, la mora del sector se situaría entre el 3,5% y el 8% y  generaría necesidades de capital de hasta 4.100 millones.
  2. La popularización de esta fórmula traerá consigo consecuencias que tiene para los titulares de préstamos. Las entidades financieras subirán los precios de las hipotecas como garantía frente a la posibilidad de no poder recuperar el saldo acreedor pendiente en caso de impago. El acceso a los créditos también será más limitado, puesto que las entidades serán mucho más severas en el análisis de riesgos preliminares.
  3. Acabaría de hundir el sector inmobiliario. El cierre del mercado hipotecario daría la extremaunción al sector inmobiliario porque, ante el descenso de la demanda y el estancamiento de la oferta, los precios se desplomarían aun más.

¿Existen otras alternativas para los desahuciados?

  1. El Parlamento Europeo está estudiando la promulgación de una ley que daría más valor a las viviendas embargadas. La legislación actual permite a la entidad financiera quedarse el inmueble por el 60% del valor de tasación actualizado (como mínimo un 30% inferior al que pagaron los propietarios cuando compraron la casa). Con esta nueva normativa, se establecería un sistema de valoración de los bienes inmuebles ejecutados en el que ninguna vivienda pudiera ser ejecutada por debajo un porcentaje mínimo de entre el 50% y el 80% de la tasación inicial del piso
  2. El PSOE propuso en septiembre un proyecto de ley para aplicar la segunda oportunidad que se práctica en países vecinos como Francia. Esta norma prevería la condonación judicial de las deudas mediante la liquidación del patrimonio. La iniciativa incluiría la creación de una comisión independiente que actuase como mediadora entre el banco y los deudores, estudiando cada caso de forma personalizada.
  3. En las redes sociales corre como la pólvora un subterfugio que estaría apoyado en un hipotético vacío legal. La plataforma Abogados en Acción ha colgado este mensaje en su blog: “Si estás en peligro de perder tu piso por no pagar la hipoteca, hay una solución. Alquila el piso a algún familiar (que no aparezca en la hipoteca) por un precio simbólico de uno o cinco euros al mes durante 100 años e inscribe el contrato en el Registro de la Propiedad. El banco se quedará el piso, pero no podrá echar al inquilino”. Este cataplasma no siempre funciona ya que, generalmente, las escrituras de las hipotecas contienen una cláusula que prohíbe o limita el alquiler mientras el inmueble esté hipotecado. Además, si la entidad logra demostrar que se trata de un contrato fraudulento, arrendatario y arrendador podrían verse involucrados en una querella criminal, con una pena de hasta cuatro años de prisión

¿Se aplica en otros países?

  • Alemania y Portugal contemplan un proceso de negociación que puede conducir a la condonación parcial de la deuda cuando se trata de deudores de buena fe. La norma se refiere a aquellos que no pueden afrontar el pago porque han perdido su empleo o porque han dejado de cobrar prestaciones sociales, pero que acabarán pagando si se les concede el tiempo suficiente y se les otorgan facilidades.
  • En Francia, la Ley Neiertz, de 1989, faculta por vía ejecutiva la imposición de condiciones de negociación entre entidades bancarias y particulares. El país galo dio un paso en 2003 al implementar la Ley de segunda oportunidad.
  • Los bancos canadienses se protegen con los seguros de crédito. Estos garantes actúan como vigilante del riesgo de impagos. El sistema italiano es parecido. Las aseguradoras cubren a las familias que solicitan hipotecas de alto riesgo para que el banco les conceda la hipoteca. A cambio las compañías vigilan cómo el comprador hace frente a sus cuotas y, en cuanto detectan algún problema, instan al banco a renegociar la hipoteca. Si la operación acaba en  desahucio por impago, la compañía de seguros responde por su cliente y paga al banco como si fuera un siniestro.Fuente: http://www.zoomnews.es/sociedad/guia-practica-sobre-dacion-pago
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